Le refus de remboursement des dépenses avancées par un Syndic de fait
Le syndic de fait qui a réglé les dépenses communes de l’immeuble durant la période écoulée entre la fin du mandat de syndic provisoire et la réunion de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic ne peut réclamer au syndicat le remboursement de ces dépenses.
Ainsi, il est constant qu’en l’absence de toute désignation régulière par l’assemblée générale ou par décision de justice. Il faut avoir un mandat régulier. (Cour d’appel de Lyon 13 janvier 2015n°13/08366 SARL Activ’immobilier c/ Synd de l’immeuble le Prenium)
******
L'exercice d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune
L’installation d’une pergola sur un jardin objet d’un droit de jouissance exclusive sans l’autorisation de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, les copropriétaires d’un appartement en rez-de-chaussée disposaient de la jouissance exclusive d’un jardin, parties communes.
Lesdits copropriétaires ont arraché la haie délimitant le jardin et l’ont remplacé par un brise-vue et ont installée une pergola sans l’autorisation de l’assemblée générale.
Ils ont été condamnés à remettre en état le jardin dans la mesure où aucune tolérance n’avait été octroyée par le syndic d’autant que le règlement de copropriété était clair quant au fait que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive doivent respecter l’aspect général du jardin et ne peuvent modifier les plantations sans l’accord du syndic.
Les copropriétaires ne peuvent donc abuser du droit de jouissance qui leur est réservé par le règlement de copropriété.(Cour d’appel d’Aix en Provence 22 janvier 2015 n° 13/15181 K. c/ Synd. Eden Park)
******
La présomption de faute du locataire en cas de dégradation des lieux loués
Dans cette affaire, l'adminstrateur de biens avait rédigé un message électronique qui constatait des dégradations lors de la restitution des lieux, mais il avait expédié ce message au locataire, un an après les faits.
Nonobstant l'envoi tardif de message électronique, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que le preneur était présumé être à l'origine des dégradations litigieuses, eu égard au fait que lesdites dégradations avaient été constatées lors de la restitution des lieux. (Cass. Civ.3ème, 9 avril 2013, n°12-14.011)
******
La preuve d'un bail verbal
Aux termes d'un arrêt rendu le 23 avril 2013, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que la preuve d'un bail verbal était rapportée par l'existence d'une contrepartie onéreuse à l'occupation des lieux.
En l'espèce, le locataire avait produit une attestation de loyer et des bordereaux de paiement d'une allocation de logement versée au bailleur par la caisse d'allocations familiales au nom du locataire. (Cass. Civ.3ème, 23 avril 2013, n°12-16.389)
******
Sur l'interdiction des frais de quittancement
Selon réponse ministérielle n°20725, il a été décidé que les frais administratifs ou postaux occasionnés par l'envoi d'une quittance, ou même d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer.
Cette solution est conforme aux dispositions de l'article 21 de la Loi du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
Aux termes d'un arrêt rendu le 29 octobre 2009, la Cour d'Appel de PARIS a ainsi rappelé que la clause faisant supporter au locataire les frais d'exécution de la quittance devait être réputée non écrite, en application de l'article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 13 juilet 2006. (CA PARIS, 3ème Chambre, 29 octobre 2009, JurisData n°2009-020609).
******
L'acceptation des lieux loués en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance
Le fait que le locataire ait connu, avant son entrée dans les lieux, les désordres affectant les locaux loués, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. (Cass. Civ.3ème, 2 février 2010, n°09-12.691).
Cette décision est conforme à la jurisprudence applicable en la matière qui fait une interprétation extensive de l'obligation de délivrance mise à la charge du bailleur et une interprétation restrictive des clauses contractuelles favorables au bailleur.
Ainsi, le bailleur est tenu d'assumer son obligation de délivrance et ce nonobstant, les stipulations contractuelles déchargeant le bailleur de l'obligation d'entretien et de réparations en cours de bail.
******
Manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués
Aux termes de l’article 1735 du Code Civil, « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».
Cette disposition met à la charge du locataire la responsabilité du fait d’autrui, en ce compris les « personnes de sa maison ».
En matière de bail, la majorité des enfants n’est pas une cause exonératoire de la responsabilité des parents.
Les parents répondent des actes de nuisance et de malveillance causés par leurs enfants ainés, dès lors que les auteurs des troubles cohabitent sous le même toit. (Cass. Civ. 3ème, 10 nov.2009, n° 09-11027)
******
Action en résiliation judiciaire du bail: apréciation souveraine des Juges du fond
Il est constant que les Juges du fond ont le pouvoir de décider, au vu d’un ensemble d’éléments, que le comportement répréhensible du locataire, qui avait cessé au jour où ils ont statué, ne justifiait pas la résiliation du bail. (Cass. Civ.3ème, 10 novembre 2009, n° 08-21-874)
Cette décision est une illustration du pouvoir d’appréciation des Juges du fond en matière de résiliation du bail, qui apprécient selon les faits de l’espèce, s’il y a lieu ou non de prononcer la résiliation d’un bail.
******
L'incidence d'une assurance de loyers impayés sur la demande de cautionnement
L’ancien article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en matière de bail d’habitation, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
L’article 39 de la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie vient de modifier ce texte.
Le premier alinéa de l’article 22-1 de cette loi dispose désormais que le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Désormais, le bailleur qui a souscrit une assurance de loyers impayés n'est autorisé à solliciter un cautionnement qu'en présence d'un locataire qui est étudiant ou apprenti.
