Le règlement des loyers commerciaux durant la période dite juridiquement protégée qui s'étend du 12 juin 2020 au 23 juin 2020

L'article 4 de de l'Ordonnance n°2020-36 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette période, n'a pas eu pour effet de suspendre l'exigibilité des loyers durant la période juridiquement protégée, elle a uniquement neutralisé les sanctions applicables en cas de défaut de paiement des loyers durant cette période.

le bailleur ne peut solliciter la résiliation d'un bail fondée sur des loyers impayés durant la période juridiquement protégée, mais les loyers demeurent dus par le locataire.

C'est précisément ce qui a été rappelé par le Tribunal Judiciaire de Paris dans la décision rendue au fond le 10 juillet 2020 (TJ Paris 10/07/2020, n°20/04516).

Ainsi, il est désormais de jurisprudence constante que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure liée à l'épidémie de COVID 19 (TJ Paris, référés 17 juillet 2020, n°20/50920, TJ Montpellier, référés, 10 septembre 2020, n°20/30974, TJ Limoges, référés, 16 septembre 2020, n°20/00185). 

C'est la reprise de la jurisprudence établie par la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation (Cass. Com. 16 septembre 2014).

De même, aux termes des deux décisions rendues le 26 octobre 2020 par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris (n°20/53713 et 22/55901), le Juge a écarté le moyen tiré de la force majeure soulevé par le locataire, en indiquant que la preuve du manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'était pas rapportée.

Il résulte de ce qui précède que les locataires sont mal fondés à arguer d'une exception d'inexécution en raison du prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour justifier la suspension du règlement du loyer.

L'exception d'inexécution susceptible de constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement de loyers, ne peut être soulevée qu'à la lumière de l'obligation de négocier de bonne foi les modalités d'exécution du contrat.

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Les Baux commerciaux et le COVID 19

A l'heure de la crise sanitaire, les locataires qui ne peuvent plus exercer leur activité, éprouvent les plus grandes difficultés à régler leurs charges courantes, et notamment leurs loyers.

Certains locataires ont purement et simplement cessé de régler leurs loyers et charges, sans négociation préalable avec leurs bailleurs.

Or, les dispositifs mis en place par le gouvernement, notamment aux termes de l'Ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 pour aider les entreprises les plus fragilisées par l'épidémie du covid-19, sont strictement encadrés.

- Sur le dispositif d'urgence mis en place pour les entreprises les plus fragiles

*Quelles sont les entreprises concernées?

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels ou commerciaux des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, est complétée par un décret n°2020-378 du 30 mars 2020 relatif au paiement des loyers et par un décret modificatif n°2020-394 du 2 avril 2020.

Les entreprises concernées par le dispositif d'urgence sont celles qui peuvent bénéficier du fonds de solidarité institué par le décret N° 2020-371 du 30 mars 2020 modifié par le décret 2020- 394 du 02 avril 2020. 

Le fonds mentionné par l'Ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 bénéficie aux personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, ci-après désignées par le mot entreprises, remplissant les conditions suivantes (article 1 du Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020):

1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;

2° Elles n'ont pas déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;

3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;

4° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;

7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ;

D'autre part, à l'article 2:

1° Elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;

2° Ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, 

- par rapport à la même période de l'année précédente ; 

- ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ; 

- ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d'un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, 

ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020. 

Le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 prévoyait une baisse de chiffre d’affaires de 70%, réduit à 50% par le décret n°2020-394 du 2 avril 2020. 

La condition d’un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000€ figurait dans la version initiale du décret à l’article 1 – 5°, mais ce décret a été modifié par le décret n°2020-433 du 16 avril 2020, et dorénavant, cette condition figure à l’article 2-3° du décret n°2020-371 du 30 mars 2020, lequel article n’est pas visé par le décret n°2020-378 du 31 mars 2020.

Il en résulte que si cette condition figure parmi les conditions permettant de l’accès au fonds de solidarité, elle ne figure plus parmi les conditions exigées pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020. 

Les entreprises doivent justifier de leur situation, « en produisant une attestation sur l’honneur », « l’accusé-réception de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité », ou encore « un document prouvant qu’elles sont en difficulté financière ».

 

* Quelles sont les mesures de protection?

L'article 2 de l'Ordonnance prévoit qu'«à compter de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et jusqu'à la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, ne peuvent procéder à la suspension, à l'interruption ou à la réduction, y compris par résiliation de contrat, de la fourniture d'électricité, de gaz ou d'eau aux personnes mentionnées à l'article 1er pour non-paiement par ces dernières de leurs factures :

1° Les fournisseurs d'électricité titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 333-1 du code de l'énergie ;

2° Les fournisseurs de gaz titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 443-1 du même code ;

3° Les fournisseurs et services distribuant l'eau potable pour le compte des communes compétentes au titre de l'article L. 2224-7-1 du code général des collectivités territoriales.

En outre, les fournisseurs d'électricité ne peuvent procéder au cours de la même période à une réduction de la puissance distribuée aux personnes concernées ».

L'article 3 de l'Ordonnance prévoit la possibilité pour les entreprises en difficulté (au vu des critères posées par l'article 1 du Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020) d'obtenir l'échelonnement du paiement des factures correspondantes,exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, sans aucune pénalité, auprès des fournisseurs et services suivants:

- les fournisseurs d'électricité titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 333-1 du code de l'énergie,

- les fournisseurs de gaz titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 443-1 du même code alimentant plus de 100 000 clients,

- es fournisseurs d'électricité qui interviennent dans les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental,

- les entreprises locales de distribution définies à l'article L. 111-54 du même code,

- les fournisseurs et services distribuant l'eau potable pour le compte des communes compétentes au titre de l'article L. 2224-7-1 du code général des collectivités territoriales.

Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l'état d'urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

S'agissant notamment des baux professionnels ou commerciaux, l'article 4 de l'Ordonnance interdit l'application de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit le 23 juillet à minuit. 

Attention: Cette disposition n'annule pas le règlement des loyers et charges, elle neutralise uniquement les sanctions applicables au défaut de paiement des loyers et charges pour la période du 12 mars 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit le 24 juillet 2020 (sauf prorogation de l'état d'urgence sanitaire).

En conséquence, aucune résiliation de bail, aucune clause pénale, aucun intérêt de retard, ne pourra être mis en œuvre pour défaut de paiement de loyers et charges dus pour la période du 12 mars 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit le 24 juillet 2020 (sauf prorogation).

Cette Ordonnance permet donc de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

L'Ordonnance organise un échelonnement des factures de gaz, d'eau et d'électricité, mais elle ne prévoit pas l'échelonnement pour les loyers et charges. 

Le règlement de ces échéances de loyers et charges sera reporté, selon des modalités qui restent à définir.

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Le droit de préemption du preneur

L'article L.145-46-1 du code de commerce créé par la Loi du 18 juin 2014 a instauré au profit du preneur un droit de préemption en cas de vente du local commercial.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a récemment rendu un arrêt, en date du 26 juin 2018, aux termes duquel elle a déclaré que cette disposition était d'ordre public, en conséquence, les parties ne peuvent pas y déroger. (Cass.Civ. 3ème, 26 juin 2018, n°17-14.605)

Plus récemment, la Cour d'Appel de Douai a précisé, aux termes d'un arrêt rendu le 28 mars 2019, que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires d'agence, ce qui implique que le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial. (CA DOUAI, 28 mars 2019, n°17/03524).

Ainsi, cette décision semble imposer une purge du droit de préférence avant même de rechercher un acquéreur.

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Le paiement d'une indemnité d'éviction

Dans cette affaire, des preneurs évincés avaient saisi les juges et obtenu une indemnité d'éviction au visa de l'article L145-14, alinéa 2 du Code de commerce qui dispose que l'indemnité doit être fixée à un montant égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

La bailleresse avait alors été condamnée à verser aux preneurs évincés, des indemnités comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, une indemnité de remploi, une indemnité pour trouble commercial et frais de déménagement.

Cependant, postérieurement à la décision rendue, la bailleresse constatait que les preneurs évincés ne s'étaient pas réinstallés, préférant solliciter un dossier de retraite, et demandait le remboursement des sommes versées au titre de la répétition de l'indue.

Les preneurs évincés avaient alors tenté d'opposer l'autorité de chose jugée de la décision leur ayant octroyé l'indemnité d'éviction.

Aux termes d'un arrêt rendu le 28 mars 2019, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, a considéré que l'autorité de chose jugée ne pouvait être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Après avoir relevé que postérieurement à la décision, les preneurs évincés ne s'étaient pas réinstallés, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que la Cour d'Appel avait légalement justifié sa décision d'accueillir la demande de la bailleresse. (Cass. Civ.3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501)

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Bail commercial et nuisances olfactives provenant de tierces personnes

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, et ce en application de l'article 1725 du code civil.

Ainsi, le bailleur n'est pas responsable de nuisances perturbant l'activité de son locataire si ces nuisances sont le fait de tiers.

Dans une affaire, où une fuite de la fosse sceptique de propriétaires voisins du local litigieux, avait affecté la jouissance du local donné à bail, le preneur avait rompu le bail en dehors d'une échéance triennale, en arguant d'un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur.

A cette occasion, il avait alors été jugé que le bailleur ne pouvait être tenu pour responsable de nuisances incombant à des tiers, et ce alors qu'aucune faute imputable au bailleur ayant contribué au préjudice du locataire en l'aggravant ou en le rendant possible n'ait été caractérisée. (Cass.Civ.3ème, 13 septembre 2018, n°16-22.439)

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Bail commercial et le départ à la retraite du preneur

Aux termes de l'article L145-51 du code de commerce, le locataire, personne physique, ou l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d'une pension d'invalidité peut signifier au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds, son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification.

Ainsi, en cas de départ du locataire à la retraite, la déspécialisation est autorisée, même si l'activité du cessionnaire du bail contrevient aux dispositions contractuelles interdisant toute autre activité que celle prévue au bail initial, sous réserve que l'activité du cessionnaire soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Dans une affaire, le bailleur a ainsi pu voir se responsabilité engagée, après avoir notifié son opposition à une cession de droit au bail, au seul motif que l'activité exercée par le cessionnaire contrevenait aux dispositions du bail. (CA PARIS, Pôle 5 chambre 3, 27 juin 2018, n°16/20048)

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Bail commercial et la renonciation du bailleur au bénéfice d'un commandement visant la clause résolutoire

Le non respect de la clause de destination des lieux peut fonder la délivrance par le bailleur d'un commandement visant la clause résolutoire, préalable à une action en résiliation du bail.

Le bailleur peut alors renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire, mais cette renonciation ne se présume pas et doit résulter d'un acte manifestant de façon non équivoque l'intention d'y renoncer.

Le simple écoulement du temps ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire, que ce délai soit de cinq ans (Cass. Civ.3ème, 19 mars 2008, 07-11.194), en revanche, la conclusion d'un avenant de révision constitue une renonciation, et ce alors que la clause avait pu jouer (Cass.Civ.3ème, 21 novembre 1995)

De même, le bailleur qui offre le renouvellement du bail et délivre un second commandement fondé sur un nouveau grief, renonce sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier commandement. (Cass. Civ.3ème, 28 juin 218, n°17-15.247)

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LA RÉPARTITION DES TRAVAUX ENTRE LES PARTIES AU BAIL COMMERCIAL

A l'instar des baux d'habitation, l'obligation d'entretien des locaux commerciaux incombe aussi bien au locataire qu'au bailleur, et ce en application des dispositions du Code civil qui fixent les principes de la répartition des travaux entre les parties.

Cette répartition n'est pas d'ordre public, par conséquent les parties peuvent librement y déroger aux termes du bail.

Il est à noter que l'article L.145-40-2, alinéa 1 du Code de commerce, texte d'ordre public, créé par la Loi Pinel du 18 juin 2014 impose désormais de stipuler dans tout contrat de location un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et d'indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire oblige les parties à répartir précisément la charge des travaux afférents aux lieux loués.

Pour les baux commerciaux, l'article L.145-40-1 du Code de commerce issu de la Loi Pinel prescrit désormais l'établissement obligatoire d'états des lieux d'entrée et de sortie.

2.1. Les travaux à la charge du locataire

Il est acquis qu'à défaut de clause contraire stipulée dans le bail, le locataire est uniquement tenu des réparations locatives ou de menu entretien, sous réserve que ces travaux ne résultent pas de la vétusté ou de la force majeure (article 1755 du Code civil), ou encore qu'ils ne soient pas imputables à un vice de construction.

Les réparations locatives sont définies à l'article 1754 du Code Civil qui dispose:

«Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.»

Cette liste, pour le moins obsolète, n'est pas limitative, le juge est donc libre d'apprécier si une réparation présente un caractère locatif ou non.

A cet égard, il est possible de se référer à la liste des réparations locatives relevant du Décret n°87-712 du 26 août 1987, applicable aux baux d'habitation.

Ainsi ont pu être qualifiés de dépenses locatives, sous les réserves de vétusté ou de force majeure, l'entretien d'un appareil de chauffage, de compteurs d'eau, les peintures intérieures, la remise en état d'une moquette, la réparation de volets roulants ou encore l'entretien des sanitaires (chasses d'eau ou abattant,..).

Cependant, dans des litiges récurrents, le locataire tente d'arguer de la vétusté pour mettre à la charge du bailleur des dépenses locatives, sur le fondement des dispositions de l'article 1755 du Code civil qui dispose:

«Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.»

Dans ce type de litige, le juge apprécie l'argument tiré d'une éventuelle vétusté, en tenant compte de l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux, ainsi que la durée de location.

Aux termes d'un arrêt rendu le 3 décembre 2015, la Troisième chambre Civile de la Cour de Cassation a statué s'agissant de travaux nécessaires à la remise en état de l'installation de chauffage, que la clause aux termes de laquelle le preneur s'engage à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations n'inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté. Ces travaux ont donc été mis à la charge du bailleur (Cass. Civ.3ème, 3 décembre 2015, n°14-21.166).

De même, les réparations locatives telles que la remise en état des revêtements muraux et des sols incombant, en principe, au preneur en fin de bail, ont pu être mis à la charge du bailleur, lorsque ces réparations ont été rendues nécessaires par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou par la vétusté (CA Rennes, Ch 5, 26 avril 2017, n°14/07476).

Il est également de jurisprudence constante que lorsque le bailleur n'aura réalisé, aucune réfection des peintures ou des papiers peints, ou encore des revêtements de sol, durant près d'une décennie, le locataire pourra exciper de la vétusté pour refuser de supporter le coût de ces dépenses locatives (CA Aix en Provence, 2 mars 1998, Loyers 1998, n°289; cass. Civ. 3ème, 17 octobre 1990, n°88-20194).

 

2.2. Les travaux à la charge du bailleur

A titre liminaire, il est rappelé que depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L.145-40-2 du Code de commerce dispose que le bailleur est tenu, lors de la signature d'un bail conclu à compter du 1er septembre 2014, puis tous les 3 ans, de communiquer au locataire :

- un état récapitulatif des travaux réalisés et de leur coût, dans les trois années qui ont précédé le bail,

- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivant la conclusion du bail, en précisant leur coût,

A l'instar des baux d'habitation, le bailleur est tenu d'une obligation continue d'entretien (article 1719 du Code Civil), et d'une obligation de réparation, autres que les réparations locatives pour maintenir l'immeuble en l'état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (article 1720 du Code Civil), cette dernière obligation trouvant sa limite lorsque les travaux s'apparentent à une reconstruction.

Le Bailleur sera également tenu des dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

 

En premier lieu, les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil

En principe, il appartient au Bailleur de supporter les grosses réparations définies à l'article 606 du code Civil qui dispose:

«Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

A l'origine, la Cour de Cassation estimait que cette énumération des grosses réparations constituait une liste limitative.

Cependant, depuis un arrêt rendu le 13 juillet 2015, la Cour a opéré une distinction entre les travaux d'entretien et les grosses réparations, en considérant que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Cass. Civ.3ème, 13 juillet 2015, RJDA 12/05, n°1323)

Cette définition des «grosses réparations» a eu pour effet d'étendre leur objet.

Ainsi, la jurisprudence qualifie de «grosses réparations», au vu des dispositions de l'article 606 du Code Civil, les réparations importantes qui génèrent une dépense présentant un caractère exceptionnel:

- le remplacement d'un ascenseur qui a pour origine la vétusté et la non conformité de l'appareil (CA Paris 17 juin 2009, n°08-07290)

- la réfection des zingueries affectant une partie importante de l'immeuble (Cass. Civ.1ère, 2 février 1955, n°1478)

- la réfection complète d'une toiture (Cass. Civ.3ème 23 octobre 1991, n°89-19271)

- la réfection complète d'une verrière qui assure le clos et le couvert (Cass. Civ.3ème, 28 juin 1989, n°88-11577)

- la réfection de l'installation électrique non conforme.

 

Attention: Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputés au locataire.

L'article 605, alinéa 2 du Code civil pose une limite à cette obligation du bailleur de supporter les grosses réparations, lorsque ces dernières ont été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien incombant au preneur.

Ces grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil, qui sont à la charge du bailleur, doivent être distinguées des travaux d'entretien ou de gros entretien qui peuvent être mis à la charge du preneur, tels que:

- le changement de la chaudière du chauffage central et la réfection d'une chaufferie,

- les travaux de remplacement du système de climatisation, (Cass. Civ.3ème, 10 février 1999, n°97-13096)

 

En deuxième lieu, les travaux de ravalement

Les travaux de ravalement peuvent recouvrir des opérations différentes qui ne relèvent pas nécessairement de l'article 606 du Code civil.

Ainsi, il convient de distinguer les travaux de ravalement qui touchent à la structure et à la solidité générale de l'immeuble, relevant donc de l'article 606 du Code civil, de simples travaux de ravalement sans gros œuvre, ni maçonnerie visant à nettoyer la façade (lessivage, brossage,..) qui ne constituent pas de grosses réparations.

Attention: Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus désormais transférer au preneur les travaux de ravalement relevant de l'article 606 du code civil.

 

En troisième lieu, les travaux ordonnés par l'administration (Hygiène, sécurité, incendie,..)

En principe, les travaux de mise en conformité avec la réglementation doivent être faits par le bailleur et à ses frais.

Il est acquis que le bailleur qui loue des locaux pour une activité spécifique (hôtel, restaurant,..) doit délivrer des locaux conformes aux normes prévues pour ladite activité, sauf clause contraire stipulée dans le bail.

S'agissant des autres travaux prescrits par l'administration (hygiène, ravalement..). Ils peuvent être transférés au locataire, si ces travaux ET leur prise en charge font l'objet d'une clause dans le bail claire et précise dans le bail rédigée en ce sens. (Cass. Civ. 1er juin 2005, pourvoi n°04-12.200).

Les travaux de conformité aux normes de sécurité incombent au bailleur, sauf clause contraire stipulée dans le bail (Cass. Civ.3ème, 13 novembre 2012, n°11-227116).

Attention: Pour les contrats conclus antérieurement au 5 novembre 2014, les travaux de mise en conformité du bailleur peuvent être transférés au locataire, sous réserve qu'une clause stipule précisément et clairement l'objet des travaux transférés au locataire.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les travaux de mise en conformité peuvent être transférés au preneur, à condition que ces travaux ne constituent pas de grosses réparations relevant de l'article 606 du Code Civil.

Enfin, il convient de préciser que le locataire qui aura la charge des travaux prescrits par l'administration aura néanmoins l'obligation de solliciter l'accord préalable du bailleur, lorsqu'une telle autorisation est requise aux termes du bail.

 

En quatrième lieu, les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite dans les établissements recevant du public

En principe, en l'absence de stipulation particulière, il appartient au bailleur d'effectuer à ses frais, les travaux d'accessibilité.

Pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014, il convient de se référer aux dispositions du bail pour vérifier si l'obligation du bailleur d'exécuter à ses frais les travaux d'accessibilité, a été transférée au preneur.

Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, cette obligation du bailleur ne pourra être transférée au locataire, qu'à la condition que ces travaux ne constituent pas des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil

En tout état de cause, si les travaux d'accessibilité pèsent sur le locataire, cela ne le dispense pas de solliciter l'autorisation du bailleur avant d'effectuer lesdits travaux.

 

2.3. Sur les limites apportées au transfert de charges au Preneur

Pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014, les dérogations au principe de répartition légale des travaux entre les parties, ne sont valables qu'à la condition que le bailleur ne transfère pas l'intégralité de ses obligations au preneur.

Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du code de commerce, texte d'ordre public, dispose:

«Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.»

 

Le transfert des autres charges est subordonné à la stipulation d'une clause expresse et précise dans le bail, s'agissant de la nature des travaux transférés et de leur prise en charge.

Ces clauses sont interprétées strictement par les juges.

Les parties doivent donc rédiger avec une grande précision, les clauses transférant au locataire les obligations incombant en principe au bailleur, en prenant soin de ne pas rédiger des clauses vagues ou générales. Ces clause doivent être expresses et précises.

A défaut, en vertu du principe selon lequel les clauses s'interprètent en faveur de celui qui s'oblige, en l'occurrence le preneur, la jurisprudence écarte les clauses insuffisamment précises.

Ainsi, la Cour d'Appel de Rouen a rendu un arrêt le 17 mars 2016, aux termes duquel elle a considéré que la clause du bail selon laquelle le preneur s'engage à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'inspection du travail, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet est générale, et ne permet pas de faire supporter au preneur les travaux de sécurité incendie de l'immeuble donné à bail. (CA Rouen, 17 mars 2016, n°15/01605)

De même, il a été jugé qu'un ravalement prescrit par l'administration restera à la charge du bailleur, si les stipulations du bail prévoient uniquement que le ravalement est à la charge du locataire, sans autre précision. Il appartenait aux parties de viser les travaux de ravalement prescrits pas l'administration. (Cass. Civ.3ème, 10 mai 2001, RJDA 7/01 n°756).

Enfin, la clause aux termes de laquelle le preneur accepte de «prendre les lieux en l'état sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation» s'apprécie différemment selon que la clause est relative à l'entrée dans les lieux ou applicable au cours du bail.

Cette clause qui s'applique à l'entrée dans les lieux, peut contraindre valablement le preneur à prendre les lieux en l'état, mais en l'absence d'autre précision, le bailleur ne sera pas déchargé de son obligation de délivrer les lieux conformément à l'usage auquel ils sont destinés (Cass. Civ. 3ème, 5 juin 2002, n°00-19.037; Cass. Civ.3ème, 17 décembre 2002, n°1952 F-D, Cass. Civ. 3ème, 22 février 2005, pourvoi n°03-19.715), ni de son obligation à réparations (CA Versailles, 29 septembre 2000, n°98-09019), ni de prendre en charge les travaux prescrits par l'administration (Cass. Civ.3ème, 19 mars 2003, n°01-00.635) pendant le cours du bail.

 

2.4. Sanctions en cas d'inexécution des travaux

Dans l'hypothèse où, le bailleur refuserait d'exécuter les travaux lui incombant, il appartiendra au locataire de mettre en demeure le bailleur de les exécuter. Si le locataire n'obtient pas satisfaction, il lui appartiendra de solliciter l'autorisation judiciaire prévue par l'article 1144 du code civil.

A défaut d'avoir effectué ces démarches, le locataire qui aura fait l'avance du coût des travaux ne pourra pas en obtenir le remboursement (Cass. Civ.3ème, 11 janvier 2006, n°04-20142; Cass. Civ.3ème 23 mai 2013 n°11-29.011). Une décision récente a estimé que ces démarches avaient un caractère impératif y compris en cas d'urgence (CA Nancy, 1ère Ch civ., 8 décembre 2015 N°14/02344).

A cet égard, il a été jugé que l'allocation au preneur par le juge d'une provision en vue de la réalisation des travaux incombant au bailleur vaut nécessairement autorisation de les effectuer conformément à l'article 1144 du code civil. (Cass.Civ. 3ème 7 juillet 2016, n°15-18.306)

Le bailleur dispose à l'encontre du preneur des mêmes actions que celles précédemment exposées, au profit du locataire.

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L'article 1719, alinéa 2 du Code Civil impose au bailleur d'entretenir la chose louée « en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée », et que l'article 1720 oblige le bailleur, d'une part à « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et, d'autre part à effectuer en cours de bail « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Il est acquis que ces dispositions ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger, par des conventions particulières, sous réserve que lesdites conventions n'aient pas pour effet de transférer l'intégralité des obligations du bailleur sur le locataire.

Sous cette réserve, les clauses transférant sur le preneur la charge des réparations, autres que locatives incombant normalement au bailleur aux termes du Code civil, sont donc en matière de bail commercial, parfaitement licites.

Cependant, l'état du droit positif applicable en la matière révèle une volonté des juges de tempérer la sévérité des clauses contractuelles pour le preneur, par l'exigence d'une précision extrême des clauses du bail « exorbitantes du droit commun » et, ce quelque fois de manière excessive, que ce soit en matière de réparations stricto sensu devant être effectuées dans le local loué ou en matière de clauses de charges.

Ainsi, on constate que les Juges n'hésitent pas à priver de toute portée certaines clauses, sous couvert d'une trop grande « généralité », ou au motif d'un doute.

A titre d'exemple:

- Sur les travaux de mise en conformité avec la réglementation en vigueur

Il est de jurisprudence constante, depuis des décennies, que les travaux de mise en conformité avec à la réglementation sont en principe à la charge du bailleur, quelque soit la nature des travaux prescrits, sauf si le bail comporte une clause expresse en transférant la charge sur le preneur. (Cass. 3ème Civ. 10 mai 1989, n°87-20.196, CA PARIS 16ème Ch. Section B, 5 mars 1999, n° 020375, Cass. Civ. 3ème, 10 mai 2001, n°96-22.442, Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n°00-12.561)

A cet égard, il est acquis qu'il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse de travaux ayant fait l'objet d'une injonction de l'Administration: il suffit que les travaux soient exigés par la réglementation en vigueur. (CA PARIS, 6ème Ch. Section A, septembre 2003, JurisData n°2003-226368).

Ainsi, il a été jugé que le bailleur peut contractuellement s'affranchir de cette obligation et transférer sur le preneur la charge des travaux imposés par l'administration, notamment en prévoyant une clause stipulant que:

- « le preneur devra se conformer à toute prescription de l'autorité pour cause d'hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués» (Cass. Civ.3ème, 23 juin 1993, Rev. Adm. Juillet 1994, p.17),

- « le preneur est tenu d'exécuter tous les travaux et de satisfaire à toutes les obligations qui lui seront imposées par l'autorité administrative » (Cass. Civ. 3ème, 10 décembre 1986, Rev. Loyers 1987, p.47).

En revanche, il a été jugé que l'existence d'une clause mettant à la charge exclusive du preneur les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité n'est pas de nature à transférer au preneur la charge des travaux prescrits par l'administration et à décharger le bailleur de son obligation d'entretien. (CA CAEN, sect. Civ et com, 27 mai 1999, Revue loyers et copropriété, décembre 2010, p.10).

De même, il a été jugé que la clause énonçant que le preneur accepte les lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'Administration, pas plus que celle stipulant que le preneur ferait son affaire personnelle de la mise aux normes des locaux dans le cadre de l'autorisation d'extension à l'activité de restaurant, dans la mesure où, cette dernière ne concerne pas les travaux de mise aux normes pour l'activité d'hôtellerie. (Cass. Civ.3ème, 7 octobre 1998, Revue loyers et copropriété, mai 1999, p.13)

Ainsi, la clause stipulant que le preneur prend les locaux en l'état n'est pas suffisante pour entraîner le transfert sur le preneur de la charge des travaux prescrits par l'administration.

En tout état de cause, à supposer que ces travaux puissent être mis à la charge du bailleur, mais qu'ils ont d'ores et déjà été exécutés par le preneur, sans que le bailleur ait été mis en demeure de les réaliser ou que le preneur n'ait pas été autorisé judiciairement à les faire, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge financière. (Cass. Civ.3ème, 11 janvier 2006, n°04-20.142)

- Sur le remplacement de fenêtres

L'article 1754 du Code Civil comporte une énumération non exhaustive, qui présente un caractère obsolète certain, des réparations « locatives et menues entretien » qui sont à la charge du locataire, en l'absence de clause contraire.

Le Décret du 26 août 1987 pris en en application de la Loi du 23 décembre 1986 contient une énumération rajeunie et également non limitative des réparations locatives qui, d'après l'article 1er dudit décret correspondent aux « travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et d'équipements à usage privatifs ».

De fait, l'entretien des fenêtres et leur remplacement ne sont pas visés dans le Décret précité, il en résulte qu'ils n'incombent pas légalement au Preneur d'en supporter le coût.

De plus, il est de jurisprudence constante que le remplacement des fenêtres ne constitue pas une grosse réparation, au sens des dispositions de l'article 606 du Code civil, mais une dépense d'entretien.

Ainsi, à une époque où l'interprétation des clauses dérogatoires par les juges étaient moins restrictive, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que le preneur était tenu au remplacement des fenêtres, en présence d'une clause stipulant que le bailleur aurait uniquement à sa charge les grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil. (Cass. Civ. 3ème,16 mars 1983).

Plus récemment, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu une décision similaire, en relevant que le bailleur n'était tenu qu'aux réparations définies à l'article 606 du Code Civil, et que le preneur s'était expressément engagé à réparer et entretenir à ses frais les fenêtres de l'immeuble. (Cass. Civ. 3ème, 29 mars 2000, n° 98-11-822)

Il résulte de ce qui précède que le Preneur ne sera tenu de supporter le coût des travaux afférents à l'entretien des fenêtres et à leur remplacement, qu'à la condition que les dispositions du bail mettent expressément leur coût à la charge du Preneur.

Les clauses imprécises ou trop générales peuvent être considérées comme ambiguës et, par conséquent, être interprétées en faveur du locataire en application des dispositions de l'article 1162 du Code Civil.

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