Aucune commission exigée ou acceptée si l'opération n'est pas réalisée
Dans cette affaire, l'agent immobilier avait effectué toutes les démarches nécessaires en vue de la location de l'appartement, mais le candidat locataire s'était finalement désisté.
L'agent immobilier sollicitait néanmoins le règlement de ses honoraires.
La Cour a cassé le Jugement octroyant à l'agent immobilier ses honoraires, en rappelant «qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages et intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat locataire.» (Cass. Civ.1ère, 4 février 2015, n°14-10.477)
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Faute de gestion commise par l'administrateur de biens
Dans cette affaire, il a été jugé que l'administrateur de biens avait commis une faute de gestion, en ne prenant pas les mesures nécessaires à la bonne gestion du bien dont l'installation sanitaire vétuste était à l'origine de plusieurs dégâts des eaux, et ce alors qu'il disposait d'un mandat de gestion lui conférant de larges pouvoirs, notamment « faire dresser tous états des lieux, assurer toutes réparations, reconstructions et tous changement de distribution, passer à cet effet les devis et marchés avec tous architectes, entrepreneurs et artisans et en payer les mémoires, et prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l'entretien de divers services de fonctionnement tels que l'eau, le gaz, l'électricité et le chauffage » (Cass. Civ.1ère, 18 février 2015, n°13-26.092)
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la validité d'un acte de cautionnement substituant une virgule à un point et une minuscule à une majuscule
Les articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la Consommation exigent que la caution reproduise strictement la mention prescrite par la Loi dans l'acte de cautionnement.
Cependant, la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 11 septembre 2013 aux termes duquel elle a considéré que le fait de substituer une virgule à un point, et de remplacer par une minuscule, une majuscule, n'est pas de nature à remettre en cause la validité de l'acte de cautionnement.(Cass. Civ.1ère, 11 septembre 2013, n° 12-19.094)
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L'agent immobilier doit disposer d'un mandat écrit pour percevoir sa commission
Il est rappelé que la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 exige la signature d'un mandat écrit, comme préalable à toute intervention de l'agent immobilier, qu'il s'agisse d'une activité d'entremise ou de gestion.
Cette règle est particulièrement claire, pourtant la Cour d'Appel de PARIS a été contrainte de rappeler récemment dans un arrêt, rendu le 4 juin 2013 que l'agent immobilier qui a recherché un locataire et rédigé le bail, sans mandat écrit, ne pouvait percevoir de commission. (CA PARIS, 4ème chambre, 4 Juin 2013, N°2013-012231)
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L'obligation de conseil de l'agent immobilier
Dans cette affaire, le mandat donné à l'agence lui donnait mission de réclamer toutes pièces utiles ainsi que d'effectuer toutes diligences qu'elle jugerait nécessaires pour réaliser la location.
Cependant, si cette mission permettait à l'agence immobilère de réclamer, au nom de son mandant, une attestation d'entretien de la chaudière, la décision de la bailleresse, constamment réitérée, de faire elle-même réaliser la révision de la chaudière et le ramonage des conduits, a déchargé l'agence de toute mission sur ce point.
La Cour a ainsi considéré que l'agence immobilière n'avait pas commis de faute en n'imaginant pas que sa mandante avait décidé de se conserver l'entretien l'entretien d'un élément équipant le logement en ignorant tout des obligations légales qui lui incombaient au titre de cet entretien. (CA Orléans, 11 mars 2013, n°12/01406)
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La réception de travaux sans réserves ne couvre que la non-conformité apparente
Lorsque la réception des travaux est intervenue sans réserve, seuls les non conformités de l’ouvrage apparue postérieurement à la réception et non visibles lors de celle-ci peuvent faire l’objet d’un recours. (Cass. 3ème Civ. 27 avril 2011 pourvoi n° 10-10.180)
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Indemnité de fin de contrat de l’agent commercial : pouvoir souverain des juges du fond
Indemnité de fin de contrat de l’agent commercial : pouvoir souverain des juges du fond
La Jurisprudence indemnise les agents commerciaux sur la base des deux dernières années de commissions.
Cependant, la Cour de cassation reconnait aux juges du fond qui avaient indemnisé un agent sur la base de vingt mois de commissions, le pouvoir souverain de fixer l’indemnité de fin de contrat en considération des faits de l’espèce. (Cass. Com. 24 mai 2011, pourvoi n° 10-14.224)
