ACTUALITES

Le droit de préemption du preneur

L'article L.145-46-1 du code de commerce créé par la Loi du 18 juin 2014 a instauré au profit du preneur un droit de préemption en cas de vente du local commercial.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a récemment rendu un arrêt, en date du 26 juin 2018, aux termes duquel elle a déclaré que cette disposition était d'ordre public, en conséquence, les parties ne peuvent pas y déroger. (Cass.Civ. 3ème, 26 juin 2018, n°17-14.605)

Plus récemment, la Cour d'Appel de Douai a précisé, aux termes d'un arrêt rendu le 28 mars 2019, que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires d'agence, ce qui implique que le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial. (CA DOUAI, 28 mars 2019, n°17/03524).

Ainsi, cette décision semble imposer une purge du droit de préférence avant même de rechercher un acquéreur.

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Le paiement d'une indemnité d'éviction

Dans cette affaire, des preneurs évincés avaient saisi les juges et obtenu une indemnité d'éviction au visa de l'article L145-14, alinéa 2 du Code de commerce qui dispose que l'indemnité doit être fixée à un montant égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

La bailleresse avait alors été condamnée à verser aux preneurs évincés, des indemnités comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, une indemnité de remploi, une indemnité pour trouble commercial et frais de déménagement.

Cependant, postérieurement à la décision rendue, la bailleresse constatait que les preneurs évincés ne s'étaient pas réinstallés, préférant solliciter un dossier de retraite, et demandait le remboursement des sommes versées au titre de la répétition de l'indue.

Les preneurs évincés avaient alors tenté d'opposer l'autorité de chose jugée de la décision leur ayant octroyé l'indemnité d'éviction.

Aux termes d'un arrêt rendu le 28 mars 2019, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, a considéré que l'autorité de chose jugée ne pouvait être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Après avoir relevé que postérieurement à la décision, les preneurs évincés ne s'étaient pas réinstallés, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que la Cour d'Appel avait légalement justifié sa décision d'accueillir la demande de la bailleresse. (Cass. Civ.3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501)

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Bail commercial et nuisances olfactives provenant de tierces personnes

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, et ce en application de l'article 1725 du code civil.

Ainsi, le bailleur n'est pas responsable de nuisances perturbant l'activité de son locataire si ces nuisances sont le fait de tiers.

Dans une affaire, où une fuite de la fosse sceptique de propriétaires voisins du local litigieux, avait affecté la jouissance du local donné à bail, le preneur avait rompu le bail en dehors d'une échéance triennale, en arguant d'un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur.

A cette occasion, il avait alors été jugé que le bailleur ne pouvait être tenu pour responsable de nuisances incombant à des tiers, et ce alors qu'aucune faute imputable au bailleur ayant contribué au préjudice du locataire en l'aggravant ou en le rendant possible n'ait été caractérisée. (Cass.Civ.3ème, 13 septembre 2018, n°16-22.439)

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Bail commercial et le départ à la retraite du preneur

Aux termes de l'article L145-51 du code de commerce, le locataire, personne physique, ou l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d'une pension d'invalidité peut signifier au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds, son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification.

Ainsi, en cas de départ du locataire à la retraite, la déspécialisation est autorisée, même si l'activité du cessionnaire du bail contrevient aux dispositions contractuelles interdisant toute autre activité que celle prévue au bail initial, sous réserve que l'activité du cessionnaire soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Dans une affaire, le bailleur a ainsi pu voir se responsabilité engagée, après avoir notifié son opposition à une cession de droit au bail, au seul motif que l'activité exercée par le cessionnaire contrevenait aux dispositions du bail. (CA PARIS, Pôle 5 chambre 3, 27 juin 2018, n°16/20048)

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Bail commercial et la renonciation du bailleur au bénéfice d'un commandement visant la clause résolutoire

Le non respect de la clause de destination des lieux peut fonder la délivrance par le bailleur d'un commandement visant la clause résolutoire, préalable à une action en résiliation du bail.

Le bailleur peut alors renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire, mais cette renonciation ne se présume pas et doit résulter d'un acte manifestant de façon non équivoque l'intention d'y renoncer.

Le simple écoulement du temps ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire, que ce délai soit de cinq ans (Cass. Civ.3ème, 19 mars 2008, 07-11.194), en revanche, la conclusion d'un avenant de révision constitue une renonciation, et ce alors que la clause avait pu jouer (Cass.Civ.3ème, 21 novembre 1995)

De même, le bailleur qui offre le renouvellement du bail et délivre un second commandement fondé sur un nouveau grief, renonce sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier commandement. (Cass. Civ.3ème, 28 juin 218, n°17-15.247)

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LA RÉPARTITION DES TRAVAUX ENTRE LES PARTIES AU BAIL COMMERCIAL

A l'instar des baux d'habitation, l'obligation d'entretien des locaux commerciaux incombe aussi bien au locataire qu'au bailleur, et ce en application des dispositions du Code civil qui fixent les principes de la répartition des travaux entre les parties.

Cette répartition n'est pas d'ordre public, par conséquent les parties peuvent librement y déroger aux termes du bail.

Il est à noter que l'article L.145-40-2, alinéa 1 du Code de commerce, texte d'ordre public, créé par la Loi Pinel du 18 juin 2014 impose désormais de stipuler dans tout contrat de location un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et d'indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire oblige les parties à répartir précisément la charge des travaux afférents aux lieux loués.

Pour les baux commerciaux, l'article L.145-40-1 du Code de commerce issu de la Loi Pinel prescrit désormais l'établissement obligatoire d'états des lieux d'entrée et de sortie.

2.1. Les travaux à la charge du locataire

Il est acquis qu'à défaut de clause contraire stipulée dans le bail, le locataire est uniquement tenu des réparations locatives ou de menu entretien, sous réserve que ces travaux ne résultent pas de la vétusté ou de la force majeure (article 1755 du Code civil), ou encore qu'ils ne soient pas imputables à un vice de construction.

Les réparations locatives sont définies à l'article 1754 du Code Civil qui dispose:

«Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.»

Cette liste, pour le moins obsolète, n'est pas limitative, le juge est donc libre d'apprécier si une réparation présente un caractère locatif ou non.

A cet égard, il est possible de se référer à la liste des réparations locatives relevant du Décret n°87-712 du 26 août 1987, applicable aux baux d'habitation.

Ainsi ont pu être qualifiés de dépenses locatives, sous les réserves de vétusté ou de force majeure, l'entretien d'un appareil de chauffage, de compteurs d'eau, les peintures intérieures, la remise en état d'une moquette, la réparation de volets roulants ou encore l'entretien des sanitaires (chasses d'eau ou abattant,..).

Cependant, dans des litiges récurrents, le locataire tente d'arguer de la vétusté pour mettre à la charge du bailleur des dépenses locatives, sur le fondement des dispositions de l'article 1755 du Code civil qui dispose:

«Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.»

Dans ce type de litige, le juge apprécie l'argument tiré d'une éventuelle vétusté, en tenant compte de l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux, ainsi que la durée de location.

Aux termes d'un arrêt rendu le 3 décembre 2015, la Troisième chambre Civile de la Cour de Cassation a statué s'agissant de travaux nécessaires à la remise en état de l'installation de chauffage, que la clause aux termes de laquelle le preneur s'engage à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations n'inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté. Ces travaux ont donc été mis à la charge du bailleur (Cass. Civ.3ème, 3 décembre 2015, n°14-21.166).

De même, les réparations locatives telles que la remise en état des revêtements muraux et des sols incombant, en principe, au preneur en fin de bail, ont pu être mis à la charge du bailleur, lorsque ces réparations ont été rendues nécessaires par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou par la vétusté (CA Rennes, Ch 5, 26 avril 2017, n°14/07476).

Il est également de jurisprudence constante que lorsque le bailleur n'aura réalisé, aucune réfection des peintures ou des papiers peints, ou encore des revêtements de sol, durant près d'une décennie, le locataire pourra exciper de la vétusté pour refuser de supporter le coût de ces dépenses locatives (CA Aix en Provence, 2 mars 1998, Loyers 1998, n°289; cass. Civ. 3ème, 17 octobre 1990, n°88-20194).

 

2.2. Les travaux à la charge du bailleur

A titre liminaire, il est rappelé que depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L.145-40-2 du Code de commerce dispose que le bailleur est tenu, lors de la signature d'un bail conclu à compter du 1er septembre 2014, puis tous les 3 ans, de communiquer au locataire :

- un état récapitulatif des travaux réalisés et de leur coût, dans les trois années qui ont précédé le bail,

- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivant la conclusion du bail, en précisant leur coût,

A l'instar des baux d'habitation, le bailleur est tenu d'une obligation continue d'entretien (article 1719 du Code Civil), et d'une obligation de réparation, autres que les réparations locatives pour maintenir l'immeuble en l'état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (article 1720 du Code Civil), cette dernière obligation trouvant sa limite lorsque les travaux s'apparentent à une reconstruction.

Le Bailleur sera également tenu des dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

 

En premier lieu, les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil

En principe, il appartient au Bailleur de supporter les grosses réparations définies à l'article 606 du code Civil qui dispose:

«Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

A l'origine, la Cour de Cassation estimait que cette énumération des grosses réparations constituait une liste limitative.

Cependant, depuis un arrêt rendu le 13 juillet 2015, la Cour a opéré une distinction entre les travaux d'entretien et les grosses réparations, en considérant que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Cass. Civ.3ème, 13 juillet 2015, RJDA 12/05, n°1323)

Cette définition des «grosses réparations» a eu pour effet d'étendre leur objet.

Ainsi, la jurisprudence qualifie de «grosses réparations», au vu des dispositions de l'article 606 du Code Civil, les réparations importantes qui génèrent une dépense présentant un caractère exceptionnel:

- le remplacement d'un ascenseur qui a pour origine la vétusté et la non conformité de l'appareil (CA Paris 17 juin 2009, n°08-07290)

- la réfection des zingueries affectant une partie importante de l'immeuble (Cass. Civ.1ère, 2 février 1955, n°1478)

- la réfection complète d'une toiture (Cass. Civ.3ème 23 octobre 1991, n°89-19271)

- la réfection complète d'une verrière qui assure le clos et le couvert (Cass. Civ.3ème, 28 juin 1989, n°88-11577)

- la réfection de l'installation électrique non conforme.

 

Attention: Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputés au locataire.

L'article 605, alinéa 2 du Code civil pose une limite à cette obligation du bailleur de supporter les grosses réparations, lorsque ces dernières ont été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien incombant au preneur.

Ces grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil, qui sont à la charge du bailleur, doivent être distinguées des travaux d'entretien ou de gros entretien qui peuvent être mis à la charge du preneur, tels que:

- le changement de la chaudière du chauffage central et la réfection d'une chaufferie,

- les travaux de remplacement du système de climatisation, (Cass. Civ.3ème, 10 février 1999, n°97-13096)

 

En deuxième lieu, les travaux de ravalement

Les travaux de ravalement peuvent recouvrir des opérations différentes qui ne relèvent pas nécessairement de l'article 606 du Code civil.

Ainsi, il convient de distinguer les travaux de ravalement qui touchent à la structure et à la solidité générale de l'immeuble, relevant donc de l'article 606 du Code civil, de simples travaux de ravalement sans gros œuvre, ni maçonnerie visant à nettoyer la façade (lessivage, brossage,..) qui ne constituent pas de grosses réparations.

Attention: Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus désormais transférer au preneur les travaux de ravalement relevant de l'article 606 du code civil.

 

En troisième lieu, les travaux ordonnés par l'administration (Hygiène, sécurité, incendie,..)

En principe, les travaux de mise en conformité avec la réglementation doivent être faits par le bailleur et à ses frais.

Il est acquis que le bailleur qui loue des locaux pour une activité spécifique (hôtel, restaurant,..) doit délivrer des locaux conformes aux normes prévues pour ladite activité, sauf clause contraire stipulée dans le bail.

S'agissant des autres travaux prescrits par l'administration (hygiène, ravalement..). Ils peuvent être transférés au locataire, si ces travaux ET leur prise en charge font l'objet d'une clause dans le bail claire et précise dans le bail rédigée en ce sens. (Cass. Civ. 1er juin 2005, pourvoi n°04-12.200).

Les travaux de conformité aux normes de sécurité incombent au bailleur, sauf clause contraire stipulée dans le bail (Cass. Civ.3ème, 13 novembre 2012, n°11-227116).

Attention: Pour les contrats conclus antérieurement au 5 novembre 2014, les travaux de mise en conformité du bailleur peuvent être transférés au locataire, sous réserve qu'une clause stipule précisément et clairement l'objet des travaux transférés au locataire.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les travaux de mise en conformité peuvent être transférés au preneur, à condition que ces travaux ne constituent pas de grosses réparations relevant de l'article 606 du Code Civil.

Enfin, il convient de préciser que le locataire qui aura la charge des travaux prescrits par l'administration aura néanmoins l'obligation de solliciter l'accord préalable du bailleur, lorsqu'une telle autorisation est requise aux termes du bail.

 

En quatrième lieu, les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite dans les établissements recevant du public

En principe, en l'absence de stipulation particulière, il appartient au bailleur d'effectuer à ses frais, les travaux d'accessibilité.

Pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014, il convient de se référer aux dispositions du bail pour vérifier si l'obligation du bailleur d'exécuter à ses frais les travaux d'accessibilité, a été transférée au preneur.

Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, cette obligation du bailleur ne pourra être transférée au locataire, qu'à la condition que ces travaux ne constituent pas des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil

En tout état de cause, si les travaux d'accessibilité pèsent sur le locataire, cela ne le dispense pas de solliciter l'autorisation du bailleur avant d'effectuer lesdits travaux.

 

2.3. Sur les limites apportées au transfert de charges au Preneur

Pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014, les dérogations au principe de répartition légale des travaux entre les parties, ne sont valables qu'à la condition que le bailleur ne transfère pas l'intégralité de ses obligations au preneur.

Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du code de commerce, texte d'ordre public, dispose:

«Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.»

 

Le transfert des autres charges est subordonné à la stipulation d'une clause expresse et précise dans le bail, s'agissant de la nature des travaux transférés et de leur prise en charge.

Ces clauses sont interprétées strictement par les juges.

Les parties doivent donc rédiger avec une grande précision, les clauses transférant au locataire les obligations incombant en principe au bailleur, en prenant soin de ne pas rédiger des clauses vagues ou générales. Ces clause doivent être expresses et précises.

A défaut, en vertu du principe selon lequel les clauses s'interprètent en faveur de celui qui s'oblige, en l'occurrence le preneur, la jurisprudence écarte les clauses insuffisamment précises.

Ainsi, la Cour d'Appel de Rouen a rendu un arrêt le 17 mars 2016, aux termes duquel elle a considéré que la clause du bail selon laquelle le preneur s'engage à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'inspection du travail, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet est générale, et ne permet pas de faire supporter au preneur les travaux de sécurité incendie de l'immeuble donné à bail. (CA Rouen, 17 mars 2016, n°15/01605)

De même, il a été jugé qu'un ravalement prescrit par l'administration restera à la charge du bailleur, si les stipulations du bail prévoient uniquement que le ravalement est à la charge du locataire, sans autre précision. Il appartenait aux parties de viser les travaux de ravalement prescrits pas l'administration. (Cass. Civ.3ème, 10 mai 2001, RJDA 7/01 n°756).

Enfin, la clause aux termes de laquelle le preneur accepte de «prendre les lieux en l'état sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation» s'apprécie différemment selon que la clause est relative à l'entrée dans les lieux ou applicable au cours du bail.

Cette clause qui s'applique à l'entrée dans les lieux, peut contraindre valablement le preneur à prendre les lieux en l'état, mais en l'absence d'autre précision, le bailleur ne sera pas déchargé de son obligation de délivrer les lieux conformément à l'usage auquel ils sont destinés (Cass. Civ. 3ème, 5 juin 2002, n°00-19.037; Cass. Civ.3ème, 17 décembre 2002, n°1952 F-D, Cass. Civ. 3ème, 22 février 2005, pourvoi n°03-19.715), ni de son obligation à réparations (CA Versailles, 29 septembre 2000, n°98-09019), ni de prendre en charge les travaux prescrits par l'administration (Cass. Civ.3ème, 19 mars 2003, n°01-00.635) pendant le cours du bail.

 

2.4. Sanctions en cas d'inexécution des travaux

Dans l'hypothèse où, le bailleur refuserait d'exécuter les travaux lui incombant, il appartiendra au locataire de mettre en demeure le bailleur de les exécuter. Si le locataire n'obtient pas satisfaction, il lui appartiendra de solliciter l'autorisation judiciaire prévue par l'article 1144 du code civil.

A défaut d'avoir effectué ces démarches, le locataire qui aura fait l'avance du coût des travaux ne pourra pas en obtenir le remboursement (Cass. Civ.3ème, 11 janvier 2006, n°04-20142; Cass. Civ.3ème 23 mai 2013 n°11-29.011). Une décision récente a estimé que ces démarches avaient un caractère impératif y compris en cas d'urgence (CA Nancy, 1ère Ch civ., 8 décembre 2015 N°14/02344).

A cet égard, il a été jugé que l'allocation au preneur par le juge d'une provision en vue de la réalisation des travaux incombant au bailleur vaut nécessairement autorisation de les effectuer conformément à l'article 1144 du code civil. (Cass.Civ. 3ème 7 juillet 2016, n°15-18.306)

Le bailleur dispose à l'encontre du preneur des mêmes actions que celles précédemment exposées, au profit du locataire.

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Sur le remboursement des travaux effectués par le preneur aux lieu et place du bailleur
 
Il est de jurisprudence constante que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et qu'à défaut, d'accord, le preneur devra avoir obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.
 
Il en résulte que le Preneur qui aura réalisé les travaux incombant au bailleur, sans avoir mis préalablement ce dernier en demeure de les réaliser, ou obtenu une autorisation judiciaire de -les réaliser aux lieu et place du bailleur, ne pourra pas en solliciter le remboursement auprès du bailleur.
 
Cette jurisprudence a été récemment rappelée par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 23 mai 2013, n°11-29.011.
 
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Parution des indices ICC et ILC du premier trimestre 2013
 
L'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE, le 5 juillet 2013 est fixé à 1646. L'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, le 5 juillet 2013 est fixé en niveau à 108,53, soit une variation annuelle de 1,42%. Ces indices s'appliquent lors de la révision ou du renouvellement du loyer dans le bail commercial.
 
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Sur l'efficacité des clauses contractuelles afférentes à l'entretien des lieux loués
 
En l'espèce, le bail stipulait que "le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code Civil."
 
De fait, le bailleur réclamait au preneur le paiement des travaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière collective de l'immeuble au prorata de la surface occupée, puis lui a délivré un commandement de payer.
 
Conformément au droit positif applicable en la matière, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé l'arrêt attaqué, en relevant que la Cour n'avait pas constaté de stipulations expresses du contrat de bail commercial qui mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif. (Cass. Civ.3ème, 6 mars 2013, n°11-27.331) 
 
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Sur l'interprétation stricte des clauses contractuelles du bail commercial mettant à la charge du  preneur les réparations, autres que locatives

L'article 1719, alinéa 2 du Code Civil impose au bailleur d'entretenir la chose louée « en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée », et que l'article 1720 oblige le bailleur, d'une part à « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et, d'autre part à effectuer en cours de bail « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Il est acquis que ces dispositions ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger, par des conventions particulières, sous réserve que lesdites conventions n'aient pas pour effet de transférer l'intégralité des obligations du bailleur sur le locataire.

Sous cette réserve, les clauses transférant sur le preneur la charge des réparations, autres que locatives incombant normalement au bailleur aux termes du Code civil, sont donc en matière de bail commercial, parfaitement licites.

Cependant, l'état du droit positif applicable en la matière révèle une volonté des juges de tempérer la sévérité des clauses contractuelles pour le preneur, par l'exigence d'une précision extrême des clauses du bail « exorbitantes du droit commun » et, ce quelque fois de manière excessive, que ce soit en matière de réparations stricto sensu devant être effectuées dans le local loué ou en matière de clauses de charges.

Ainsi, on constate que les Juges n'hésitent pas à priver de toute portée certaines clauses, sous couvert d'une trop grande « généralité », ou au motif d'un doute.

A titre d'exemple:

- Sur les travaux de mise en conformité avec la réglementation en vigueur

Il est de jurisprudence constante, depuis des décennies, que les travaux de mise en conformité avec à la réglementation sont en principe à la charge du bailleur, quelque soit la nature des travaux prescrits, sauf si le bail comporte une clause expresse en transférant la charge sur le preneur. (Cass. 3ème Civ. 10 mai 1989, n°87-20.196, CA PARIS 16ème Ch. Section B, 5 mars 1999, n° 020375, Cass. Civ. 3ème, 10 mai 2001, n°96-22.442, Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n°00-12.561)

A cet égard, il est acquis qu'il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse de travaux ayant fait l'objet d'une injonction de l'Administration: il suffit que les travaux soient exigés par la réglementation en vigueur. (CA PARIS, 6ème Ch. Section A, septembre 2003, JurisData n°2003-226368).

Ainsi, il a été jugé que le bailleur peut contractuellement s'affranchir de cette obligation et transférer sur le preneur la charge des travaux imposés par l'administration, notamment en prévoyant une clause stipulant que:

- « le preneur devra se conformer à toute prescription de l'autorité pour cause d'hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués» (Cass. Civ.3ème, 23 juin 1993, Rev. Adm. Juillet 1994, p.17),

- « le preneur est tenu d'exécuter tous les travaux et de satisfaire à toutes les obligations qui lui seront imposées par l'autorité administrative » (Cass. Civ. 3ème, 10 décembre 1986, Rev. Loyers 1987, p.47).

En revanche, il a été jugé que l'existence d'une clause mettant à la charge exclusive du preneur les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité n'est pas de nature à transférer au preneur la charge des travaux prescrits par l'administration et à décharger le bailleur de son obligation d'entretien. (CA CAEN, sect. Civ et com, 27 mai 1999, Revue loyers et copropriété, décembre 2010, p.10).

De même, il a été jugé que la clause énonçant que le preneur accepte les lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'Administration, pas plus que celle stipulant que le preneur ferait son affaire personnelle de la mise aux normes des locaux dans le cadre de l'autorisation d'extension à l'activité de restaurant, dans la mesure où, cette dernière ne concerne pas les travaux de mise aux normes pour l'activité d'hôtellerie. (Cass. Civ.3ème, 7 octobre 1998, Revue loyers et copropriété, mai 1999, p.13)

Ainsi, la clause stipulant que le preneur prend les locaux en l'état n'est pas suffisante pour entraîner le transfert sur le preneur de la charge des travaux prescrits par l'administration.

En tout état de cause, à supposer que ces travaux puissent être mis à la charge du bailleur, mais qu'ils ont d'ores et déjà été exécutés par le preneur, sans que le bailleur ait été mis en demeure de les réaliser ou que le preneur n'ait pas été autorisé judiciairement à les faire, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge financière. (Cass. Civ.3ème, 11 janvier 2006, n°04-20.142)

- Sur le remplacement de fenêtres

L'article 1754 du Code Civil comporte une énumération non exhaustive, qui présente un caractère obsolète certain, des réparations « locatives et menues entretien » qui sont à la charge du locataire, en l'absence de clause contraire.

Le Décret du 26 août 1987 pris en en application de la Loi du 23 décembre 1986 contient une énumération rajeunie et également non limitative des réparations locatives qui, d'après l'article 1er dudit décret correspondent aux « travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et d'équipements à usage privatifs ».

De fait, l'entretien des fenêtres et leur remplacement ne sont pas visés dans le Décret précité, il en résulte qu'ils n'incombent pas légalement au Preneur d'en supporter le coût.

De plus, il est de jurisprudence constante que le remplacement des fenêtres ne constitue pas une grosse réparation, au sens des dispositions de l'article 606 du Code civil, mais une dépense d'entretien.

Ainsi, à une époque où l'interprétation des clauses dérogatoires par les juges étaient moins restrictive, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que le preneur était tenu au remplacement des fenêtres, en présence d'une clause stipulant que le bailleur aurait uniquement à sa charge les grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil. (Cass. Civ. 3ème,16 mars 1983).

Plus récemment, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu une décision similaire, en relevant que le bailleur n'était tenu qu'aux réparations définies à l'article 606 du Code Civil, et que le preneur s'était expressément engagé à réparer et entretenir à ses frais les fenêtres de l'immeuble. (Cass. Civ. 3ème, 29 mars 2000, n° 98-11-822)

Il résulte de ce qui précède que le Preneur ne sera tenu de supporter le coût des travaux afférents à l'entretien des fenêtres et à leur remplacement, qu'à la condition que les dispositions du bail mettent expressément leur coût à la charge du Preneur.

Les clauses imprécises ou trop générales peuvent être considérées comme ambiguës et, par conséquent, être interprétées en faveur du locataire en application des dispositions de l'article 1162 du Code Civil.

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Sur la nullité d'une indexation conventionnelle utilisant un paramètre constant

Le Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu un Jugement le 27 mai 2010 prononçant la nullité d'une clause d'indexation reposant sur un paramètre constant, et ce pendant toute la durée du bail, le seul paramètre variable découlant de l'indice précédant l'année de chaque réajustement. (TGI PARIS, 18ème Chambre, 2ème Section, 27 mai 2010, SA Swiss Life Banque Privée c/ SCI Compagnie Foncière Vendôme, JurisData n° 2010-009345)

Le Tribunal a  considéré, à juste titre, que:"le choix au bail que reprend l'avenant, en date du 7 septembre 2000, de l'indice du 4ème trimestre 1997 comme unique indice de référence conduit immanquablement à ce que la période de variation entre cet indice et celui de revalorisation soit supérieure à la durée annuelle devant s'écouler entre chaque révision, puisqu'elle est de quatre ans pour la première révision et d'une année supplémentaire pour chaque révision ultérieure."

A cet égard, le Tribunal rappelle que les dispositions de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier qui a pour but de limiter les hausses du loyer et d'éviter tout rattrapage relèvent d'un ordre public de direction, auquel les parties ne peuvent pas déroger.

Ce Jugement a confirmé la décision rendue le 5 janvier 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Paris (TGI PARIS 18ème Chambre, 1ère Section, 5 janvier 2010, SARL Western Corporation c/ SA SII Cinvest Segui, RG N°08/13645).

Cependant, plus récemment la Cour d'Appel de Paris a rendu deux arrêts les 4 et 11 avril 2012, aux termes desquels elle a jugé que l'indexation conventionnelle utilisant un paramètre constant pouvait être licite, s'il n'en résultait pas une distorsion effective entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions quand la première est supérieure à la seconde. (Cour d'Appel de Paris, Pôle 5 Chambre 3, 4 avril 2012, JurisData n°2012-066575, CA Paris 11 avril 2012, JurisData n°2012-007368)

La licéité de l'indexation conventionnelle utilisant un paramètre constant dépendrait alors de ce que la référence éventuelle à l'indice de base aboutisse arithmétiquement ou non à un résultat identique à l'application d'année en année de l'évolution du même indice.

Cette jurisprudence de la Cour d'Appel de Paris a été confirmée aux termes d'un arrêt rendu le 12 septembre 2012. (CA PARIS, Pôle 5 Chambre 3,12 septembre 2012, JurisData n°2012-034656)

Au vu de ces dernières décisions, il semble que la nullité de la clause d'indexation conventionnelle utilisant un paramètre constant ne serait plus systématiquement encourue, sanction particulièrement sévère pour les bailleurs.

Il appartient désormais  à la Cour de Cassation de trancher cette question.

 

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Sur la nullité de la clause d'indexation reposant sur un paramètre constant 


Le Tribunal de Grande Instance de PARIS a rendu un jugement le 5 janvier 2010 prononçant la nullité d'une clause d'indexation reposant sur un paramètre constant, et ce pendant toute la durée du bail, le seul paramètre variable découlant de l'indice précédant l'année de chaque réajustement. (TGI PARIS, 5 janvier 2010, SARL Western Corporation c/ SA SII Cinvest Segui)

Les Premiers Juges ont ainsi relevé que la période de variation des indices était supérieure à la durée d'une année s'écoulant entre deux révisions, et jugé que cette clause d'échelle mobile était en contravention avec les dispositions d'ordre public du Code monétaire et financier (article L.112-2, alinéa 2), et qu'elle devait être réputée non écrite.

En réalité, cette solution qui se justifie par la volonté du législateur d'éviter tout effet de rattrapage, n'est pas nouvelle.

Un précédent arrêt avait été rendu par la Cour d'Appel de Paris, le 28 novembre 1980, aux termes duquel la Cour avait considéré que "n'était pas licite de prendre comme référence constante, pendant toute la durée du bail le même indice de base". (CA PARIS, 28 novembre 1980, Nicolay c/ Société FICOP, JurisData n° 1980-096778).

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Une modification notable des caractéristiques des locaux loués : création de communications avec des locaux mitoyens


La création de communications avec des locaux mitoyens est susceptible de constituer un motif de déplafonnement

Ainsi, il résulte d'une jurisprudence constante que la création de communications avec des locaux mitoyens peut constituer une modification notable des caractéristiques des locaux loués,au sens des articles R.145-3 et R.145-4 du Code de commerce, constitutif d'un motif de déplafonnement:

Cour d’Appel de PARIS (16ème Chambre, section B), 7 mai 1999 :

« Les travaux de percement du mur mitoyen pour permettre la communication de deux fonds du preneur, la transformation des combles en bureaux, constituent une modification des caractéristiques des lieux loués et non une simple amélioration, nonobstant l’absence de participation du bailleur au financement de ces travaux. » (JurisData n° 1999-022734).

Cour d’Appel de PARIS (16ème Chambre, section B), 4 février 2000 :

« Les travaux de percement effectués par le preneur ont rendu les locaux accessibles à la clientèle tout en favorisant et en rationalisant l'exploitation des locaux contigus pour ne former qu'une seule entité commerciale; cette communication entre les deux fonds a modifié la chose louée de façon substantielle. Toutes les transformations autorisées ont été convenues et entreprises dans la seule perspective de permettre et d'optimiser l'exploitation homogène de la vaste surface de vente résultant de la réunion des deux boutiques; loin de constituer de simples améliorations, les transformations ont également modifié notablement les caractéristiques propres des locaux. L'ensemble des travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré justifie le déplafonnement du loyer en application de l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953, nonobstant l'absence de participation du bailleur au financement de ces travaux. » (JurisData n° 2000-107043)

- Cour d’Appel de PARIS (16ème Chambre, section A), 17 mai 2000 :

« Les travaux réalisés à la charge du preneur ont consisté à réunir deux lots, chacun affecté auparavant à usage commercial et à la réception de la clientèle. La réunion des deux lots, objets de deux baux distincts, afin de réaliser une surface commerciale unique constitue une modification notable des caractéristiques de la chose louée au sens de l'article 23-1 du décret du 20 septembre 1953 et comme telle doit être invoquée par le bailleur lors du renouvellement du bail expiré au cours duquel lesdits travaux ont été réalisés. » (JurisData n° 2000-118279)

Cour d’Appel de PARIS (16ème Chambre, section B), 4 octobre 2002 :

« En effectuant des travaux assurant la communication entre le local litigieux et un local contigu, loué par un autre bailleur, le preneur a mis en place une exploitation plus rationnelle des lieux, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques propres du local, justifiant le déplafonnement du prix du loyer en application de l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953. Le fait que la surface exploitable n'ait pas été agrandie est sans incidence. » (JurisData n° 20026194269)

Cour d’Appel de PARIS (16ème Chambre, section B), 10 avril 2008 :

« Les travaux réalisés par le preneur constituent une modification notable des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. En effet, la création d'une ouverture avec le local contigu, loué par le preneur selon bail distinct, a pratiquement doublé la surface de vente accessible à la clientèle, où le locataire développe son activité de pharmacie, qui est complétée par l'activité de parapharmacie. La communication entre les locaux et la modification de la distribution intérieure du local loué ne sauraient dans ces conditions constituer de simples améliorations. » (JurisData n°2008-360544).

Il résulte de l’étude du droit positif que la création de communications litigieuses avec des locaux mitoyens sont susceptibles de constituer une modification notable des caractéristiques des locaux loués, au sens des articles R.145-3 et R.145-4 du Code de Commerce (ancien article 23-1 du Décret du 30 septembre 1953), notamment, si ces modifications ont pour effet d'augmenter la surface destinée à la réception de la clientèle.

 

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Sur les nouveaux indices de loyers 


On peut distinguer, parmi d'autres, deux nouveaux indices de loyers :

- Indice des Locaux Commerciaux (ILC)
- Indice des Loyers d’Activités Tertiaires (ILAT)

1. L’ILC a été consacré par la Loi de Modernisation de l’Economie (LME) du 4 août 2008 et le dispositif est entré en vigueur le 4 novembre 2008 (décret du 4 novembre 2008).

L’ILC est un indice composite, calculé par l’INSEE, composé de :

- 50% de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers concernant l’ensemble des ménages et relatif à la métropole et aux départements d’outre-mer),
- 25% de l’ICC (Indice du Coût de la Construction) représentatif de l’évolution des pris de la construction neuve,

- 25% de l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, en valeur corrigée des variations saisonnières et des jours ouvrables.

L’ILC s’applique pour les activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans.

Cependant, cet indice ne s’applique pas aux activités commerciales exercées dans les locaux à usage exclusif de bureau, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l’article L 110-1 alinéa 5 du Code de Commerce, soit « toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre et par eau ». (Article D 112-2 du Code Monétaire et Financier)

En outre, seul l’alinéa 1er de l’article L 145-34 du Code de Commerce a été complété par la Loi LME du 4 août 2008. Il ne concerne que les modalités de fixation des loyers pour les baux de droit commun. Ne seraient donc pas concernés les baux de terrains, les baux de locaux monovalents ou de locaux à usage exclusif de bureau (déjà exclus par l’article D 112-2 du Code Monétaire et Financier).

L’ILC s’applique aux nouveaux baux et aux baux en cours.

Des difficultés vont, donc, apparaître concernant le choix de l’indice, ILC ou ICC.

En effet, les conditions d’applications de l’ILC ne sont pas clairement définies.

En effet, la loi se contente de préciser que l’ILC doit être pris en compte lors d’une révision triennale ou d’un renouvellement de bail « s’il est applicable » (article L 145-34 et L 145-38 du Code de Commerce).

Or, la Loi ne précise pas si l’application de l’ILC doit s’apprécier par rapport à la volonté des parties ou par rapport aux activités concernées.

La doctrine est en effet divisée.

Certains pensent que le choix des parties est prépondérant et que l’ILC ne s’appliquera que si les parties le décident lors de la révision triennale, du renouvellement ou lors de la conclusion d’un nouveau bail.

En revanche, d’autres estiment qu’il faut s’attacher aux activités concernées par l’application de l’ILC. Ainsi, dès lors que l’activité du bail est concernée par l’ILC celui-ci se substituerait de plein droit à l’ICC.

La doctrine majoritaire estime, cependant, que l’application de l’ILC doit être décidée d’un commun accord entre les parties, bailleur et locataire.

Dans son application, lorsque le bail prévoit une clause d’échelle mobile, il semble que l’indexation de l’ILC soit plus aisée.

Néanmoins, l’application de l’ILC en cours de bail peut également poser problème concernant la demande de révision du loyer si celui-ci, par le jeu de la clause d’échelle mobile, se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Les conséquences du changement de l’indice en cours de bail (décidé d’un commun accord des parties) ne sont, enfin, pas précisées. Elle pourrait, selon une partie de la doctrine, être assimilée à une modification notable des conditions du bail emportant déplafonnement du loyer. Il n’est, cependant, pas certain que le caractère notable soit établi.

Ainsi, les conséquences de l’application de l’ILC sont encore incertaines à ce jour et notamment, concernant la possibilité d’un déplafonnement. La prudence s’impose donc dans le choix d’un nouvel indice.

2. L’ILAT est un nouvel indice – dont les discussions sont en cours - qui n’a pas encore été adopté par le Législateur.

Il s’appliquerait aux locaux non concernés par l’ILC à savoir :

- les locaux à usage de bureaux

- les locaux à usage logistique

- les locaux d’activités industrielles.

L’ILAT conjuguerait l’ICC, le PIB et l’IPC (prix à la consommation hors tabac et loyers).

Il remplacerait, dès la promulgation de la loi, l’ICC, sous les réserves précédemment énoncées pour l’ILC.

La Loi concernant ce nouvel indice devait être votée au mois de juin 2009, mais son adoption a été reportée.


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Parution des indices ICC et ILC du premier trimestre 2010 


Parution des indices ICC et ILC du premier trimestre 2010

L'indice du coût de la construction (ICC) du premier trimestre 2010 publié par l'INSEE le 9 juillet 2010 est fixé à 1508. L'indice des loyers commerciaux (ILC) du premier trimestre 2010 publié par l'INSEE, le 9 juillet 2010 est fixé en niveau  à 101,36, soit une variation annuelle de 1,33%
. Ces indices sont applicables lors de la révision ou du renouvellement du loyer dans le bail commercial.

 

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Sur l’application de l’obligation de délivrance d’un logement décent à l’égard des baux commerciaux mixtes 


Sur l’application de l’obligation de délivrance d’un logement décent à l’égard des baux commerciaux mixtes (Cass. Civ.3ème, 14 octobre 2009 ; JurisData n° 2009-049880)

« Ayant relevé le bailleur avait donné à bail commercial des locaux comprenant, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC, et ayant constaté que le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, la cour d'appel en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Pour débouter le preneur de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre du bailleur pour le préjudice subi du fait de l'indécence de son logement, l'arrêt attaqué, rendu à la suite de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour d'appel dans son précédent arrêt afin de déterminer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, retient que si le logement ne correspondait pas aux normes du décret du 30 janvier 2002, le preneur n'a formé une demande de respect des dispositions de ce texte que dans le cadre de la présente procédure et qu'il n'est dès lors pas fondé à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du comportement à cet égard du bailleur. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bailleur n'avait pas délivré au preneur un logement décent, la cour d'appel a violé l'  article 1147 du Code civil. »


Ainsi, sous réserve que la partie à usage d’habitation constitue l’habitation principale du preneur, le bailleur est tenu de se conformer à l’obligation de délivrance d’un logement décent et dès lors conforme aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

 

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Sur la résiliation judiciaire d'un bail qui a pris fin par l'effet d'un refus de renouvellement 


Sur la résiliation judiciaire d'un bail qui a pris fin par l'effet d'un refus de renouvellement (Cass. Civ.3ème, 30 septembre 2009, n°08-18.209)

Un bail qui a pris fin par l’effet d’un congé peut être résilié en cas de manquement des preneurs aux obligations du bail pendant la durée du maintien dans les lieux.

Il est rappelé qu’un refus de renouvellement d’un bail pour motifs graves et légitimes prive le locataire tant de l’indemnité d’éviction que de son droit au maintien dans les lieux.

Il appartient alors aux Juges du fond d’apprécier le caractère grave et légitime des manquements allégués.

Dans l’hypothèse où, l’existence du motif grave et légitime allégué n’était pas constaté par les Juges du fond, le preneur peut alors prétendre à une indemnité d’éviction, et bénéficie du droit au maintien dans les lieux, dans l’attente du règlement de ladite indemnité.

C’est précisément dans cette hypothèse, que ladite décision présente un intérêt en ce qu’elle rappelle au preneur qu’il doit continuer à respecter les clauses et conditions du bail non renouvelé.

A défaut, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire contractuelle après mise en demeure. 

Le bailleur peut également poursuivre la résiliation judiciaire du contrat sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.